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Arte com o título Cuidados ao comprar imóvel na planta: o que conferir antes e depois de assinar, nas cores do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados

Cuidados ao comprar imóvel na planta: o que conferir antes e depois de assinar

Conteúdo do post

Os principais cuidados ao comprar imóvel na planta são confirmar no Registro de Imóveis que o memorial de incorporação foi registrado, ler o quadro-resumo do contrato, verificar se a obra tem patrimônio de afetação e entender as regras de reajuste, corretagem e distrato. Depois, é preciso acompanhar a obra até a vistoria, o habite-se e o registro do imóvel em seu nome, conforme a Lei 4.591/1964.

Em resumo

  • A incorporadora só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32).
  • O contrato deve começar por um quadro-resumo com preço, corretagem, índices, prazo da obra e regras do desfazimento (art. 35-A).
  • Com patrimônio de afetação, terreno, obra e recursos ficam fora da falência do incorporador (arts. 31-A e 31-F).
  • No distrato, a incorporadora pode reter a corretagem e multa de até 25% do valor pago, ou até 50% se houver afetação (art. 67-A, I e II, e § 5º).
  • Quem assina em estande de vendas pode desistir em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10).

O que significa comprar um imóvel na planta?

Comprar na planta é adquirir uma unidade ainda não construída, numa incorporação imobiliária: a atividade de promover e realizar a construção, para venda total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas (Lei 4.591/1964, art. 28, parágrafo único).

O incorporador vende as frações do terreno vinculadas às futuras unidades e responde pela entrega da obra no prazo, preço e condições combinados, ainda que não construa (art. 29). As regras estão na Lei 4.591/1964, alterada pela Lei 13.786/2018, em vigor desde 28/12/2018, e, na compra para uso próprio, também no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Preço fechado ou preço de custo?

Na venda a preço certo, o incorporador não pode alterar as condições de pagamento nem reajustar o preço por alta de materiais ou mão de obra, salvo previsão contratual expressa (art. 43, V). Na construção por administração, ou “a preço de custo”, os adquirentes pagam o custo integral da obra (art. 58).

Como saber se o empreendimento está registrado?

Peça ao Registro de Imóveis do terreno a certidão do registro da incorporação: sem ele, a venda das unidades é irregular (Lei 4.591/1964, art. 32, na redação da Lei 14.382/2022):

“Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:”

O número do registro e o cartório devem constar dos anúncios, propostas e contratos, salvo classificados (art. 32, § 3º), e o cartório fornece certidão ou cópia dos documentos a quem pedir (§ 4º). Negociar sem cumprir essas exigências é contravenção relativa à economia popular (art. 66, I).

O que conferir no memorial de incorporação

No memorial, merecem atenção:

  • o título de propriedade do terreno, ou a promessa ou permuta registrada (art. 32, “a”);
  • certidões de tributos, protestos, ações cíveis e criminais e ônus reais do imóvel, dos alienantes e do incorporador (“b”);
  • o projeto aprovado, o memorial descritivo e o custo global da obra (“d”, “g” e “h”);
  • a minuta da convenção de condomínio e a declaração das vagas de garagem (“j” e “p”);
  • o prazo de carência, se houver (“n”).

O que é o prazo de carência

É o período, declarado no memorial, em que o incorporador pode desistir do empreendimento (art. 34), comunicando por escrito o cartório e cada adquirente (§ 4º); os valores não devolvidos em 30 dias podem ser cobrados judicialmente, com correção e juros (art. 36).

Quais cuidados tomar com a incorporadora e a propaganda?

Pesquise o histórico de entregas da incorporadora, as reclamações no consumidor.gov.br e nos Procons e a matrícula do terreno. Hipotecas e outras garantias do financiamento da obra devem constar do contrato (art. 35-A, X).

Pela Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, antes ou depois da promessa de compra e venda, “não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Em caso de problema, vale saber como registrar uma reclamação no Procon.

A propaganda e o decorado fazem parte do contrato?

Sim, se a informação for suficientemente precisa (CDC):

“Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

Guarde folhetos, anúncios, mensagens e fotos do decorado, que pode exibir acabamentos e móveis não incluídos; compare-o com o memorial descritivo e peça por escrito o que está incluído. Descumprida a oferta, o comprador pode exigir o cumprimento, aceitar algo equivalente ou desfazer o contrato, com devolução corrigida e perdas e danos (CDC, art. 35).

Depois da venda, o projeto fica protegido (Lei 4.591/1964, art. 43):

“IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;”

O que é patrimônio de afetação e por que ele importa?

Patrimônio de afetação é a separação do terreno, da obra e dos recursos de um empreendimento do restante do patrimônio do incorporador, para que sirvam apenas à conclusão da obra e à entrega das unidades (art. 31-A). É opcional e se constitui pela averbação de termo na matrícula (art. 31-B).

A vantagem aparece na crise da empresa:

“Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.”

Nesse regime, os recursos ficam em conta própria, e a comissão de representantes dos compradores recebe, ao menos trimestralmente, demonstrativo do estado da obra (art. 31-D, IV e V). Na falência ou paralisação, os adquirentes decidem em assembleia se continuam a obra ou liquidam o patrimônio (art. 31-F, §§ 1º e 2º).

A contrapartida: no distrato, a multa pode chegar a 50% do valor pago, e não a 25% (art. 67-A, § 5º).

O que conferir no contrato de imóvel na planta?

O contrato deve começar por um quadro-resumo com as condições essenciais (art. 35-A). Faltando informação, a incorporadora tem 30 dias para corrigi-la; senão, a omissão é justa causa para o comprador rescindir (§ 1º).

O que o quadro-resumo deve trazer

  • preço total, entrada, forma de pagamento e vencimentos (incisos I, II e IV);
  • valor da corretagem, condições de pagamento e beneficiário (III);
  • índices de correção, juros e sistema de amortização (V e VII);
  • consequências do distrato e da rescisão, com penalidades e prazos de devolução em negrito (VI);
  • direito de arrependimento nas vendas fora da sede (VIII) e prazo para quitar o saldo após o habite-se (IX);
  • ônus sobre o imóvel, registro do memorial e matrícula (X e XI) e data-limite para o habite-se (XII).

As cláusulas sobre o desfazimento só produzem efeito com assinatura específica do comprador junto a elas (art. 35-A, § 2º).

Correção pelo INCC e saldo na entrega das chaves

Durante a obra, as parcelas costumam ser corrigidas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). A lei admite reajuste mensal nos contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses (Lei 10.931/2004, art. 46); fora das exceções legais, é nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).

O ponto sensível é o saldo das chaves, em geral pago com financiamento: simule o crédito antes de assinar e confira o prazo para quitá-lo, o que o contrato prevê se o banco o negar e as consequências da inadimplência no financiamento imobiliário. Nos contratos do Minha Casa, Minha Vida alcançados pelo Tema 996 do STJ (julgado em 11/09/2019), é ilícito cobrar juros de obra depois do prazo de entrega, incluída a tolerância.

Prazo de entrega e tolerância de 180 dias

A lei admite até 180 dias corridos de tolerância, se pactuados de forma clara e destacada (art. 43-A). Superado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato, com devolução integral em até 60 dias e a multa contratual, ou mantê-lo e receber, na entrega, 1% ao mês sobre o valor pago, sem cumular as duas penalidades (art. 43-A, §§ 1º a 3º).

Quem paga a comissão de corretagem?

Pode ser o comprador, desde que informado antes, com destaque, como fixou a Segunda Seção do STJ no Tema 938, em 24/08/2016 (REsp 1.599.511/SP):

“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;”

No mesmo tema, o STJ declarou abusiva a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) vinculada à promessa e fixou em três anos o prazo para pedir a devolução desses valores (Código Civil, art. 206, § 3º, IV). Se a devolução da corretagem decorrer do desfazimento por atraso na entrega, o prazo é de dez anos (Tema 1.099, julgado em 13/08/2025).

Posso desistir da compra do imóvel na planta?

Sim, mas, fora do prazo de arrependimento, desistir tem custos. Quem assina em estande ou fora da sede da incorporadora tem prazo de reflexão:

“§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.”

O arrependimento se prova por carta registrada com aviso de recebimento, valendo a data da postagem (art. 67-A, § 11); passados os 7 dias, o contrato se torna irretratável (§ 12).

Depois, o desfazimento ocorre por distrato ou por resolução por inadimplemento do comprador, que recebe o que pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato, com estas deduções (art. 67-A):

  • toda a comissão de corretagem (inciso I);
  • multa de até 25% da quantia paga, sem prova de prejuízo (inciso II e § 1º);
  • se a unidade já foi disponibilizada, impostos, condomínio, fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, e demais encargos (§ 2º).
Sem patrimônio de afetação Com patrimônio de afetação
Multa máxima 25% da quantia paga (inciso II) 50% da quantia paga (§ 5º)
Prazo de devolução Parcela única, após 180 dias do desfazimento (§ 6º) Até 30 dias após o habite-se (§ 5º)
Unidade revendida antes Até 30 dias da revenda (§ 7º) Até 30 dias da revenda (§ 7º)

Não há multa se o comprador apresentar substituto aceito pela incorporadora (§ 9º), e as partes podem negociar outras condições em distrato específico (§ 13). Nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, vale a orientação anterior, como a Súmula 543 do STJ: restituição imediata, integral se a culpa for exclusiva da incorporadora e parcial se o comprador deu causa ao desfazimento.

O que conferir na entrega das chaves: vistoria, habite-se e registro?

A entrega das chaves encerra a obra, mas não a compra: o imóvel só passa ao comprador com o registro na matrícula.

Vistoria de entrega

Faça a vistoria antes de receber as chaves, com a planta, o memorial descritivo e, se possível, um profissional habilitado, anotando por escrito defeitos e diferenças. Pelo CDC, o prazo para reclamar de vícios aparentes é de 90 dias da entrega; nos ocultos, corre desde que o defeito se evidencia (art. 26, II, §§ 1º e 3º). O construtor ainda responde por cinco anos pela solidez e segurança da obra (Código Civil, art. 618). Veja os direitos do consumidor em caso de produto com defeito.

Habite-se e averbação da construção

O habite-se, ou auto de conclusão, é o documento da prefeitura que atesta o fim da obra. Depois dele, cabe à incorporadora averbar a construção na matrícula, respondendo pelas perdas e danos da demora (art. 44); se ela e o construtor se omitirem, qualquer adquirente pode requerer a averbação (§ 2º).

ITBI, escritura e registro

Até o registro do título, o vendedor continua sendo havido como dono (Código Civil, art. 1.245, § 1º). O contrato com a incorporadora pode ser registrado durante a obra, o que confere ao comprador direito real oponível a terceiros e direito à adjudicação compulsória (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º). No financiamento com alienação fiduciária, basta instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38).

O cartório fiscaliza o pagamento dos impostos dos atos que registra (Lei 6.015/1973, art. 289), como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), municipal (Constituição Federal, art. 156, II). Desde 14/01/2026, sua base de cálculo é o valor de venda à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar e o contribuinte pode contestar (Código Tributário Nacional, art. 38, §§ 1º a 3º, alterado pela Lei Complementar 227/2026).

Recusada a escritura após a quitação, cabe adjudicação compulsória, inclusive no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B), tema ligado à regularização de um imóvel.

Quais cuidados tomar ao comprar imóvel na planta?

Use a tabela como roteiro, da negociação ao registro em seu nome.

Etapa O que conferir Base legal
Antes de assinar Certidão do registro da incorporação e do memorial Lei 4.591/1964, art. 32
Antes de assinar Matrícula: ônus e patrimônio de afetação arts. 31-B e 35-A, X
Antes de assinar Anúncios, decorado e memorial descritivo CDC, art. 30; Lei 4.591/1964, art. 43, IV
Na assinatura Quadro-resumo completo e corretagem destacada art. 35-A; Tema 938 do STJ
Até 7 dias Arrependimento por carta registrada, se assinou fora da sede art. 67-A, §§ 10 e 11
Durante a obra Demonstrativos à comissão de representantes arts. 31-D e 43, I
Na entrega Vistoria, habite-se e averbação da construção CDC, art. 26; Lei 4.591/1964, art. 44
Após a entrega ITBI, escritura ou contrato do banco e registro CTN, art. 38; Código Civil, art. 1.245

Infográfico com 8 etapas na compra de imóvel na planta: registro da incorporação, matrícula do terreno, anúncios e decorado, quadro-resumo, arrependimento, acompanhamento da obra, entrega das chaves e registro do imóvel

Guarde contrato, anexos, comprovantes de pagamento, material publicitário e comunicações com a incorporadora: são a prova do que foi prometido.

Perguntas frequentes sobre imóvel na planta

É seguro comprar imóvel na planta?

O risco existe, mas diminui quando a incorporação está registrada, o contrato traz quadro-resumo completo e a obra tem patrimônio de afetação. Os três pontos podem ser conferidos no cartório e no próprio contrato, antes da assinatura.

O que acontece se a incorporadora falir?

Com patrimônio de afetação, a falência não atinge o terreno, a obra e os recursos do empreendimento, e os compradores decidem em assembleia continuar a obra ou liquidar o patrimônio (Lei 4.591/1964, art. 31-F). Sem afetação, esses bens não ficam separados, e o registro do contrato reforça a posição do comprador (art. 32, § 2º).

A partir de quando pago o condomínio?

Em regra, a partir da entrega das chaves. No Tema 886, o STJ fixou que a responsabilidade pelas cotas é definida pela imissão do comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio, e não pelo registro do contrato; a tese está em revisão no Tema 1.349, afetado em 26/05/2025. Depois da entrega, valem os direitos e deveres dos condôminos.

O apartamento entregue é menor do que o prometido. E agora?

O comprador pode exigir o complemento da área ou, não sendo possível, o abatimento do preço ou o desfazimento; diferença de até 1/20 presume-se apenas enunciativa (Código Civil, art. 500). O prazo é de um ano do registro do título (art. 501), e o CDC trata do vício de quantidade (art. 19).

Quem paga o ITBI e o registro?

Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador (Código Civil, art. 490). No ITBI, o contribuinte é a parte indicada pela lei municipal (Código Tributário Nacional, art. 42), em regra o comprador.

E se a entrega do imóvel na planta atrasar?

Passada a tolerância de até 180 dias, sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato, com devolução integral em até 60 dias e a multa contratual, ou mantê-lo e receber, na entrega, 1% ao mês sobre o valor pago, sem cumular as duas penalidades (Lei 4.591/1964, art. 43-A, §§ 1º a 3º).

Quando buscar orientação jurídica

Se você está prestes a assinar a compra de um imóvel na planta, encontrou diferenças entre o anúncio e o contrato ou precisa desfazer o negócio, vale reunir o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes e o material de venda e buscar orientação para avaliar prazos, valores e o caminho adequado. O Hulbert & Pozzobom Advogados Associados atua em Direito Imobiliário em Londrina e região; os canais de atendimento estão na página de contato do escritório.

Autoria: Dra. Raquel Jandre Pozzobom, advogada, OAB/PR 108.847, sócia do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados (Londrina/PR).
Revisão jurídica: Dr. Herik Hulbert de Almeida, OAB/PR 103.367.
Publicado em 31/07/2026. Atualizado em 16/10/2026.
O que mudou nesta atualização: texto reescrito no padrão de artigo do escritório, com fontes oficiais conferidas.
Conteúdo informativo, elaborado com apoio de ferramentas digitais e revisado por advogado. Não substitui a análise individual de cada situação.

Fontes consultadas (acesso em 10/10/2026)

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