direito imobiliário

Hulbert & Pozzobom

Como atuamos

Atuamos na regularização de imóveis e na proteção do patrimônio imobiliário, oferecendo soluções jurídicas para garantir segurança nas transações e resolver pendências documentais que impedem o pleno exercício da propriedade. Prestamos assessoria tanto para pessoas físicas quanto para empresas, acompanhando desde a análise documental até a conclusão dos procedimentos judiciais e extrajudiciais.

Realizamos uma avaliação completa da situação do imóvel, verificando matrícula, registros, escrituras, contratos e demais documentos necessários para identificar irregularidades e definir a estratégia mais adequada. Nosso objetivo é assegurar que o imóvel esteja juridicamente regularizado, permitindo sua venda, financiamento, transferência ou utilização com tranquilidade e segurança.

Situações que atendemos

Disponibilizamos uma equipe altamente capacitada e preparada para enfrentar os mais diversos desafios do Direito Imobiliário, sempre com compromisso, excelência e dedicação.

Usucapião judicial e extrajudicial

Regularização da propriedade por meio da posse prolongada, conforme os requisitos previstos em lei.

Regularização de imóveis

Solução de pendências relacionadas a imóveis sem escritura, sem registro ou com documentação incompleta.

Regularização de matrícula

Correção de inconsistências, averbações, retificações e demais problemas existentes no registro do imóvel.

Escrituras e registros

Assessoria para elaboração de escrituras públicas, registro de imóveis e regularização documental perante os órgãos competentes.

Contratos de compra e venda

Elaboração, revisão, negociação e análise de contratos imobiliários, garantindo maior segurança para compradores e vendedores.

Promessa de compra e venda

Assessoria na formalização, execução e resolução de contratos preliminares de aquisição de imóveis.

Adjudicação compulsória

Atuação para obtenção da propriedade quando o vendedor se recusa ou está impossibilitado de transferir o imóvel.

Inventário com imóveis

Regularização da transferência de imóveis decorrentes de sucessão, tanto na via judicial quanto extrajudicial.

Extinção de condomínio

Solução para situações em que coproprietários desejam dividir ou vender um imóvel em comum.

Retificação de registro imobiliário

Correção de erros na matrícula, descrição do imóvel, área, confrontações e demais informações registrais.

Distrato imobiliário

Assessoria em casos de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, buscando a restituição de valores e a proteção dos direitos do cliente.

Locação de imóveis

Elaboração e revisão de contratos de locação, além de atuação em conflitos entre locadores e locatários.

Ações de despejo

Representação em processos de despejo, cobrança de aluguéis e demais questões relacionadas à locação.

Conflitos possessórios

Atuação em ações de reintegração de posse, manutenção de posse, interdito proibitório e defesa da posse.

Due diligence imobiliária

Análise jurídica completa do imóvel antes da compra, venda ou investimento, identificando riscos e prevenindo prejuízos.

Por que contratar um advogado especializado em Direito Imobiliário

Questões imobiliárias envolvem elevado valor patrimonial e exigem atenção à legislação, aos registros públicos e à documentação do imóvel. Um pequeno erro pode gerar prejuízos significativos, impedir negociações ou até mesmo comprometer a propriedade.

A assessoria jurídica especializada oferece segurança em todas as etapas da negociação ou da regularização, prevenindo litígios, protegendo o patrimônio e garantindo que os procedimentos sejam realizados de forma correta e eficiente.

Regularização do imóvel

Identificação e solução das pendências que impedem a utilização, venda, financiamento ou transferência da propriedade.

Análise documental

Verificação completa da matrícula, escritura, registros, certidões e contratos para garantir segurança jurídica.

Elaboração e revisão de contratos

Contratos claros e adequados à legislação, reduzindo riscos e prevenindo conflitos futuros.

Segurança nas negociações

Assessoria em compras, vendas, permutas, locações e demais negócios imobiliários, protegendo os interesses do cliente.

Defesa da propriedade

Atuação em ações possessórias, usucapião, adjudicação compulsória e demais procedimentos destinados à proteção do direito de propriedade.

Prevenção de litígios

Análise preventiva para identificar riscos jurídicos antes da realização de negócios imobiliários.

Proteção patrimonial

Estratégias voltadas à preservação e valorização do patrimônio imobiliário, com soluções seguras e eficazes.

Atendimento personalizado

Cada imóvel possui características e desafios próprios. Por isso, oferecemos atendimento individualizado, estratégias sob medida e acompanhamento completo em todas as etapas do processo de regularização ou negociação imobiliária.

Conheça o profissional responsável

A área imobiliária é conduzida pelo Dr. Herik Hulbert de Almeida, especialista em Direito Imobiliário e Civil, com atuação em regularização de imóveis, usucapião, escrituras e contratos de compra e venda.

Une a técnica jurídica ao conhecimento prático das exigências de cartórios e órgãos públicos, orientando os clientes na regularização da documentação e na prevenção de vícios que possam comprometer a segurança da negociação. O atendimento direto com o advogado responsável permite decisões mais seguras e alinhadas ao objetivo de cada operação.
OAB/PR 103.367 - OAB/SP 536.250

Herik Hulbert de Almeida

Advogado, Data Protection Officer (DPO) e consultor em Privacidade e Proteção de Dados, com sólida experiência na advocacia preventiva e contenciosa em diversas áreas, incluindo Direito do Trabalho, Direito Previdenciário, Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito de Família e Sucessões, Contratos, e Compliance. Também atua como gestor e elaborador de planos de implementação e adequação às normas da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

Veja mais

FAQ

Perguntas frequentes

A ausência de escritura pode ter origens diferentes, e o caminho de regularização depende de identificar qual delas se aplica. A situação mais simples é a do imóvel com matrícula regular, adquirido por contrato particular nunca levado a registro: nesse caso, basta lavrar a escritura pública e registrá-la, desde que o vendedor esteja disponível e a documentação em ordem.

Quando o vendedor não pode ou se recusa a outorgar a escritura, ou já faleceu sem inventário concluído, o instrumento adequado costuma ser a adjudicação compulsória, hoje admitida também na via extrajudicial em determinadas hipóteses. Se a posse é antiga e não há título capaz de sustentar a transferência, o caminho é a usucapião.

Há ainda situações em que o problema é anterior: loteamentos irregulares, imóveis sem matrícula própria, construções não averbadas ou área divergente do registro. O diagnóstico começa pela obtenção da matrícula atualizada e das certidões do imóvel e dos antigos proprietários.

A usucapião é a aquisição da propriedade pelo exercício prolongado da posse. Os requisitos comuns a todas as modalidades são a posse mansa e pacífica, ou seja, sem oposição de quem quer que seja, exercida com ânimo de dono, de forma contínua e pelo prazo previsto em lei para aquela espécie.

Os prazos variam conforme a modalidade. Existem hipóteses com prazo reduzido, como a usucapião especial urbana e a rural, que exigem metragem máxima, uso para moradia ou produção e ausência de outro imóvel em nome do possuidor. A usucapião extraordinária admite prazo maior sem exigência de justo título, e a ordinária pressupõe título e boa-fé.

Também é admitida a soma do tempo de posse do antecessor, o que permite considerar períodos anteriores à aquisição. Não são usucapíveis bens públicos. A prova costuma ser feita com contas de consumo antigas, carnês de IPTU, comprovantes de benfeitorias, fotografias, declarações de confrontantes e testemunhas do bairro.

A usucapião extrajudicial é processada diretamente no cartório de registro de imóveis da situação do bem. Exige ata notarial lavrada por tabelião atestando o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e, sobretudo, a anuência dos confrontantes e do titular registral. Havendo impugnação, o pedido é remetido à via judicial.

A usucapião judicial tramita perante o Poder Judiciário e comporta situações em que falta consenso, o proprietário registral é desconhecido ou não localizado, há confrontantes que não anuem ou existe litígio sobre a posse. O procedimento inclui citação dos interessados, publicação de editais e manifestação do Ministério Público e dos entes públicos.

A escolha depende, portanto, menos da preferência das partes e mais das circunstâncias concretas do imóvel. Quando a documentação está organizada e há concordância dos vizinhos, a via extrajudicial tende a ser mais célere; do contrário, o caminho judicial é o único viável.

Na via extrajudicial, com documentação completa e anuência de todos os confrontantes, o procedimento costuma concluir-se entre alguns meses e cerca de um ano. O tempo é determinado principalmente pela elaboração da planta e do memorial descritivo, pela lavratura da ata notarial e pela obtenção das certidões exigidas pelo cartório.

Na via judicial, o intervalo é maior e varia conforme a comarca, a complexidade da comprovação da posse e a necessidade de perícia. A citação dos confrontantes e do titular registral, a publicação de editais e as manifestações dos entes públicos e do Ministério Público são etapas que influenciam diretamente o andamento.

Fatores que costumam alongar o procedimento incluem imóvel sem matrícula individualizada, divergência entre a área ocupada e a registrada, confrontantes falecidos sem inventário e proprietário registral não localizado. A organização documental prévia, sobretudo a comprovação do tempo de posse ano a ano, é o elemento que mais reduz o tempo total.

O impedimento costuma ter causa registral, e o diagnóstico começa pela leitura da matrícula atualizada. Entre os motivos mais frequentes estão pendências de inventário do antigo proprietário, penhoras ou indisponibilidades averbadas, hipoteca não baixada, construção não averbada, divergência de área e ausência de certidões negativas exigidas pelo cartório.

Identificada a causa, o caminho pode ser administrativo ou judicial. Muitas situações se resolvem com averbações, retificações, obtenção de certidões e cumprimento de exigências formuladas pelo registrador. Quando o vendedor se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura, cabe a adjudicação compulsória.

Enquanto a transferência não se completa, o comprador exerce posse, mas não é proprietário perante o registro, o que impede a venda, o financiamento e a utilização do bem como garantia, além de gerar riscos em caso de dívidas do titular registral. Por isso a regularização costuma ser tratada com prioridade, e não apenas quando surge a necessidade de negociar o imóvel.

A matrícula é o documento que descreve o imóvel e registra toda a sua história: proprietários, transferências, ônus e alterações físicas. A retificação é o procedimento que corrige informações incorretas ou desatualizadas nesse registro, de modo que ele reflita a realidade do bem.

As correções mais comuns envolvem área divergente da efetivamente ocupada, descrição imprecisa de confrontações e limites, erro em nome, estado civil ou documentos dos titulares, ausência de averbação de construção, demolição, desdobro ou unificação de lotes, e informações remanescentes de uma situação já superada.

A retificação pode ser administrativa, feita no próprio cartório com anuência dos confrontantes, ou judicial, quando há divergência ou impugnação. Ela costuma ser exigida antes de venda, financiamento bancário, inventário, usucapião ou regularização fundiária, porque instituições financeiras e cartórios não concluem essas operações com matrícula inconsistente. Quando o imóvel é rural, somam-se exigências específicas de georreferenciamento e cadastro ambiental. O procedimento administrativo costuma ser mais rápido e menos oneroso, razão pela qual a obtenção da anuência dos confrontantes é, na prática, o passo que mais influencia o tempo total de conclusão.

A verificação prévia, conhecida como due diligence imobiliária, examina três frentes. A primeira é o imóvel: matrícula atualizada, existência de penhoras, hipotecas, usufruto, indisponibilidades, averbação da construção, situação fiscal do IPTU e, em condomínios, débitos de taxas, que acompanham o bem e passam ao novo proprietário.

A segunda é o vendedor. Certidões pessoais nas esferas cível, trabalhista, fiscal e de execuções permitem avaliar o risco de a venda ser questionada por credores, hipótese conhecida como fraude à execução, que pode atingir o comprador mesmo de boa-fé. Quando o vendedor é pessoa jurídica, acrescenta-se a análise societária e das certidões da empresa.

A terceira é a documentação do negócio. Contrato com descrição correta do bem, definição de responsabilidades por débitos anteriores, condições de pagamento, prazo para escritura e cláusulas para o caso de descumprimento reduzem substancialmente o risco de litígio posterior. Em imóveis na planta ou em construção, acrescenta-se a análise do memorial de incorporação registrado e da situação financeira da construtora, elementos que impactam diretamente o risco da aquisição.