Processo de regularização de imóvel: como funciona e por onde começar

O processo de regularização de imóvel é o conjunto de providências que faz a matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis, mostrar quem é o dono e como o bem realmente é. O caminho depende do problema: escritura e registro, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, retificação de área, averbação da construção ou Reurb, muitas vezes sem processo judicial.

Em resumo

• Só o registro do título na matrícula transfere a propriedade; contrato particular ou escritura não registrada não bastam (Código Civil, arts. 1.227 e 1.245).
• Quem pagou o preço e não recebeu a escritura pode pedir a adjudicação compulsória, na Justiça ou no registro de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
• Posse antiga, sem título que permita a transferência, se resolve por usucapião, judicial ou extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
• Área, medidas ou dados errados na matrícula são corrigidos por retificação, em regra no próprio cartório (Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213).
• Loteamentos e bairros informais podem ser regularizados pela Reurb, conduzida pelo Município (Lei 13.465/2017, arts. 9º e 28).

O que é regularização de imóvel e por que ela importa?

Regularização de imóvel é o ajuste da situação jurídica do bem para que o registro reflita a realidade: o dono de fato, a área correta, a construção existente e a origem regular do terreno. A propriedade imobiliária se transfere pelo registro, como dispõe o Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Na prática, quem comprou e não registrou ainda não é proprietário perante terceiros: o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, entrar no inventário dele ou ser vendido de novo. Sem matrícula regular, também não se pode vender com escritura, dar o bem em garantia ou obter financiamento.

O contrato particular vale entre as partes, se preencher os requisitos de validade de um contrato, e abre boa parte dos caminhos de regularização.

Por onde começa o processo de regularização de imóvel?

O processo de regularização de imóvel começa pelo diagnóstico: a certidão atualizada da matrícula mostra o proprietário registrado, a descrição do bem, as averbações e os ônus, e a comparação com a situação real indica o caminho.

A certidão é pedida no Registro de Imóveis do bem (Lei 6.015/1973, art. 169) ou pela internet, no Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), da Lei 14.382/2022 (art. 3º, IV e V). Os prazos máximos são de 4 horas para a certidão eletrônica de inteiro teor da matrícula, informado o número, 1 dia para a certidão da situação jurídica atualizada e 5 dias para as transcrições (Lei 6.015/1973, art. 19, § 10).

Imóveis antigos podem ter só transcrição, do sistema anterior à Lei 6.015/1973, e a matrícula é aberta no primeiro registro (art. 228).

Situação encontrada	Caminho de regularização	Base legal
Contrato particular e vendedor disponível	Escritura pública, ITBI e registro	Código Civil, arts. 108 e 1.245
Preço pago e escritura recusada ou impossível	Adjudicação compulsória, no cartório ou na Justiça	Lei 6.015/1973, art. 216-B; Código Civil, art. 1.418
Posse longa sem título hábil	Usucapião, extrajudicial ou judicial	Código Civil, arts. 1.238 a 1.242; Lei 6.015/1973, art. 216-A
Proprietário registral falecido	Inventário e partilha, com registro do formal ou da escritura	Código de Processo Civil, art. 610; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25
Área ou medidas divergentes	Retificação administrativa ou judicial	Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213
Construção sem averbação	Habite-se, certidão negativa da obra e averbação	Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4; Lei 8.212/1991, art. 47, II
Loteamento irregular ou núcleo urbano informal	Reurb-S ou Reurb-E	Lei 13.465/2017, arts. 13 e 28
Imóvel rural sem descrição georreferenciada	Georreferenciamento certificado pelo INCRA	Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3º a 5º

Documentos que ajudam

• certidões de inteiro teor e da situação jurídica da matrícula ou da transcrição;
• contrato, cessões anteriores e comprovantes de pagamento;
• documentos pessoais e certidões de casamento ou de óbito, se for o caso;
• carnês de IPTU, habite-se e projeto aprovado;
• planta e memorial descritivo, com responsabilidade técnica;
• nos imóveis rurais, CCIR, ITR, recibo do CAR e certificação do georreferenciamento.

Comprei com contrato de gaveta: como passar o imóvel para o meu nome?

Com o vendedor disponível e a documentação em ordem, o caminho é lavrar a escritura pública no tabelionato de notas, pagar o ITBI e registrá-la na matrícula. A escritura é exigida acima de certo valor:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

A exceção mais comum são os financiamentos imobiliários, que admitem instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). O ITBI é imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis e a cessão de direitos à sua aquisição (Constituição Federal, art. 156, II), recolhido ao município do imóvel.

Antes, confira na matrícula se há penhora, hipoteca ou indisponibilidade e reúna as certidões do vendedor.

E se o cartório fizer exigências?

O oficial deve indicar por escrito, de uma só vez e com clareza, tudo o que falta (Lei 6.015/1973, art. 198). O interessado pode cumprir as exigências ou, se discordar, pedir que o título e a declaração de dúvida sigam ao juiz, que decidirá sobre o registro (art. 198, VI). A prenotação, que assegura a prioridade do título, perde o efeito se as exigências não forem atendidas em 20 dias (art. 205).

O vendedor não passa a escritura: como funciona a adjudicação compulsória?

Adjudicação compulsória é o meio de levar o imóvel ao nome de quem o comprou por promessa de compra e venda, ou por cessão, e pagou o preço, quando o vendedor não outorga a escritura definitiva. Ela pode ser pedida na Justiça (Código Civil, art. 1.418) ou, desde a Lei 14.382/2022, no registro de imóveis:

“Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.”

O pedido extrajudicial é feito por advogado, com procuração com poderes específicos, e instruído com (art. 216-B, § 1º):

1. o contrato de promessa ou de cessão, ou o documento da sucessão;
2. a prova de que o vendedor, notificado pelo registro de imóveis, não outorgou a escritura em 15 dias;
3. ata notarial com a identificação do imóvel e do comprador e a prova do pagamento do preço;
4. certidões dos distribuidores que mostrem não haver litígio sobre o contrato;
5. o comprovante do ITBI.

Não se exige o registro prévio da promessa nem a regularidade fiscal do vendedor (art. 216-B, § 2º).

Como o procedimento corre no cartório

As regras estão no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, da Corregedoria Nacional de Justiça (arts. 440-A a 440-AM, incluídos pelo Provimento 150/2023). Protocolado o pedido, o oficial notifica o vendedor, que tem 15 dias úteis para concordar ou impugnar (arts. 440-R e 440-S, III); se morreu, notificam-se os herdeiros ou, havendo inventário, o inventariante (art. 440-W). A quitação pode ser provada por comprovantes bancários, recibos, mensagens e declaração de imposto de renda (art. 440-G, § 6º). Contrato com direito de arrependimento ainda exercitável não serve de base, salvo em loteamento ou incorporação com carência vencida (art. 440-B).

A impugnação sem fundamento é rejeitada pelo oficial, e a controvérsia que persistir vai ao juiz (arts. 440-AB e 440-AE). Sem impugnação, o oficial decide em 10 dias úteis, e o ITBI pode ser comprovado antes do registro, em 5 dias úteis da notificação para esse fim (arts. 440-AF e 440-AL).

Quando a via judicial é necessária

A ação de adjudicação compulsória, proposta no foro do imóvel (Código de Processo Civil, art. 47), é o caminho quando se discute o pagamento ou o contrato, a impugnação é acolhida ou falta documento exigido no cartório. Também na Justiça o registro prévio do compromisso é dispensado (Súmula 239 do STJ, DJ de 30/08/2000).

Quando a usucapião é o caminho da regularização?

A usucapião resolve os casos em que falta contrato apto à adjudicação, ou a cadeia de vendas se perdeu, mas existe posse longa, contínua, sem oposição e com intenção de dono. Os prazos vão de 2 a 15 anos, conforme a modalidade, e o pedido pode tramitar na Justiça ou no registro de imóveis, por advogado, com ata notarial, planta e memorial descritivo (Lei 6.015/1973, art. 216-A).

Na via extrajudicial, os titulares de direitos na matrícula e os confrontantes que não assinaram a planta são notificados, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º). Requisitos, modalidades e passo a passo estão no artigo sobre usucapião de imóveis.

O dono que consta na matrícula morreu: é preciso fazer inventário?

Em regra, sim. A herança se transmite aos herdeiros com a morte (Código Civil, art. 1.784), mas o imóvel só passa ao nome deles depois da partilha, com o registro do formal de partilha ou da escritura de inventário (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25).

Quando todos os herdeiros são capazes e concordes, o inventário pode ser feito por escritura pública, que vale para o registro (Código de Processo Civil, art. 610, § 1º), nas hipóteses da lei e das normas do Conselho Nacional de Justiça, explicadas no artigo sobre como funciona o inventário extrajudicial.

Se o falecido vendeu o imóvel sem passar a escritura, o comprador pode obtê-la dos herdeiros ou do espólio, ou recorrer à adjudicação compulsória.

A matrícula não corresponde ao imóvel real: como corrigir?

A correção é feita por retificação, quando a área, as medidas ou os dados estão errados, e por averbação, quando falta registrar a construção. A Lei de Registros Públicos prevê:

“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.”

Área ou medidas divergentes

Erros simples, como falha na transposição de dados do título, mudança do nome da rua, cálculo de área pelas medidas já registradas ou dados pessoais comprovados por documento oficial, são corrigidos de ofício ou a pedido (Lei 6.015/1973, art. 213, I). A inserção ou alteração de medidas do perímetro, com ou sem mudança de área, exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica, e pelos confrontantes (art. 213, II).

O confrontante que não assinou é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio faz presumir a anuência (art. 213, §§ 2º e 4º). Havendo impugnação fundamentada sem acordo, o oficial remete o caso ao juiz (§ 6º). Sem identificação dos donos vizinhos, colhe-se a anuência do ocupante e publica-se edital eletrônico, com 15 dias úteis para manifestação (§ 17, incluído pela Lei 14.620/2023). Vizinhos também podem ajustar divisas por escritura pública (§ 9º).

Construção não averbada

A edificação, a reconstrução e a demolição devem ser averbadas na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4). Sem isso, a matrícula descreve só o terreno ou área menor que a real.

Em regra, o pedido reúne o habite-se, documento municipal que atesta a conclusão da obra, e a certidão negativa de débitos previdenciários da obra (Lei 8.212/1991, art. 47, II). A certidão é dispensada, entre outros casos, na construção residencial unifamiliar de uso próprio, de tipo econômico, sem mão de obra assalariada (art. 30, VIII).

O habite-se é dispensado para averbar casa unifamiliar de um só pavimento concluída há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda (Lei 6.015/1973, art. 247-A). Obras sem projeto aprovado costumam depender, antes, de regularização na prefeitura, conforme a lei municipal. Sem exigências, o cartório tem 5 dias para a averbação (art. 188, § 1º, I).

Imóvel rural

Nos imóveis rurais, desmembramento, parcelamento, remembramento e transferências dependem de descrição georreferenciada, com certificação do INCRA de que o perímetro não se sobrepõe a outros (Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3º a 5º). Pelo Decreto 4.449/2002, com a redação do Decreto 12.689/2025, essa identificação será exigida a partir de 21/10/2029, data única que substituiu os prazos por área (art. 10). Veja os artigos sobre georreferenciamento de imóveis rurais e a regularização fundiária de propriedades rurais.

O que é a Reurb e quando ela resolve o problema?

A Reurb, Regularização Fundiária Urbana, é o procedimento da Lei 13.465/2017 para regularizar núcleos urbanos informais, como loteamentos clandestinos ou irregulares, e dar título aos ocupantes:

“Art. 9º Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.”

Há duas modalidades: a Reurb de Interesse Social (Reurb-S), para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo Município, e a Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), para os demais (art. 13). Podem pedi-la os entes públicos, os moradores, individual ou coletivamente, os proprietários e loteadores, a Defensoria Pública e o Ministério Público (art. 14).

Etapas e instrumentos da Reurb

O procedimento tem sete fases: requerimento; processamento administrativo, com prazo para manifestação dos titulares de direitos e dos confrontantes; projeto de regularização; saneamento; decisão; expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pelo Município; e registro da CRF no cartório (art. 28).

A titulação pode ocorrer por legitimação fundiária, forma originária de aquisição para núcleos consolidados existentes em 22/12/2016 (art. 23), ou por legitimação de posse, conversível em propriedade com o tempo e os requisitos da usucapião (arts. 25 e 26). Na Reurb-S, o primeiro registro, o registro da CRF e a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² são isentos de custas e emolumentos (art. 13, § 1º).

Perguntas frequentes sobre regularização de imóvel

Quanto tempo demora a regularização de um imóvel?

Depende do caminho. Os prazos do cartório são curtos e contados em dias úteis: 10 dias para registrar ou emitir nota devolutiva e 5 dias para escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais e averbação de construção (Lei 6.015/1973, arts. 9º, § 1º, e 188). Notificações, editais e eventuais impugnações alongam a adjudicação, a usucapião e a retificação, e a via judicial segue o ritmo da vara.

Quanto custa regularizar um imóvel?

Não há valor fixo. Entram os emolumentos do tabelionato e do registro, conforme a tabela do Estado, o ITBI nas transmissões onerosas, o imposto estadual sobre heranças no inventário (Constituição Federal, arts. 155, I, e 156, II) e o trabalho técnico de planta e memorial, quando necessário.

Pagar o IPTU em meu nome prova que o imóvel é meu?

Não. O cadastro municipal serve para a cobrança do imposto; a propriedade decorre do registro (Código Civil, art. 1.245). Os carnês, porém, ajudam a provar a posse e o tempo de ocupação na usucapião (Lei 6.015/1973, art. 216-A, IV).

Comprei o imóvel de um herdeiro antes do inventário. Isso vale?

É arriscado. O herdeiro pode ceder o seu direito à herança por escritura pública, mas é ineficaz a cessão do direito sobre um bem específico da herança e a venda de bem do espólio sem autorização do juiz, enquanto não houver partilha (Código Civil, art. 1.793, §§ 2º e 3º). Em regra, a regularização passa pela conclusão do inventário.

Comprei um imóvel financiado por contrato de gaveta. Como regularizar?

No Sistema Financeiro da Habitação, a venda deve ocorrer junto com a transferência do financiamento, com participação obrigatória do banco (Lei 8.004/1990, art. 1º, parágrafo único). Os caminhos usuais são a transferência formal do contrato, se o banco aceitar, ou a quitação seguida da escritura. Transferências feitas sem o banco até 25/10/1996 têm regra própria (Lei 10.150/2000, art. 20).

Comprei um lote em loteamento não registrado. O que posso fazer?

É vedado vender lote de loteamento não registrado (Lei 6.766/1979, art. 37). O comprador deve suspender o pagamento das prestações restantes, depositá-las no Registro de Imóveis e notificar o loteador para regularizar (art. 38). A prefeitura também pode regularizar o loteamento (art. 40), e a Reurb é outra via para os núcleos informais.

Quando buscar orientação jurídica

Se o imóvel não está no seu nome, a área ou a construção não aparecem na matrícula, o antigo dono faleceu sem inventário ou o loteamento não foi registrado, vale reunir os documentos e buscar orientação para avaliar prazos, provas e o caminho adequado. O Hulbert & Pozzobom Advogados Associados atua em Direito Imobiliário em Londrina e região; os canais de atendimento estão na página de contato do escritório.

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Autoria: Dra. Raquel Jandre Pozzobom, advogada, OAB/PR 108.847, sócia do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados (Londrina/PR).
Revisão jurídica: Dr. Herik Hulbert de Almeida, OAB/PR 103.367.
Publicado em 31/07/2026. Atualizado em 28/10/2026.
O que mudou nesta atualização: texto reescrito no padrão de artigo do escritório, com fontes oficiais conferidas.
Conteúdo informativo, elaborado com apoio de ferramentas digitais e revisado por advogado. Não substitui a análise individual de cada situação.

Fontes consultadas (acesso em 10/10/2026)

• Código Civil (Lei 10.406/2002), texto compilado: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
• Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), texto compilado: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
• Lei 14.382/2022 (Serp e adjudicação compulsória extrajudicial): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm
• Lei 13.465/2017 (Reurb): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm
• Constituição Federal: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm
• Lei 8.212/1991, texto consolidado: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8212cons.htm
• Lei 9.514/1997: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
• Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm
• Lei 8.004/1990: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8004.htm
• Lei 10.150/2000: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l10150.htm
• Decreto 4.449/2002, com a redação do Decreto 12.689/2025: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/2002/d4449.htm
• CNJ, Provimento 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial), arts. 440-A a 440-AM, incluídos pelo Provimento 150/2023: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243
• STJ, Arquivo Cidadão, Súmula 239: https://arquivocidadao.stj.jus.br/index.php/sumula-239