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Arte com o título Vícios construtivos: prazos de garantia e como reclamar da construtora, nas cores do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados

Vícios construtivos: prazos de garantia e como reclamar da construtora

Conteúdo do post

Vícios construtivos são falhas de projeto, material ou execução que tornam o imóvel impróprio ao uso ou reduzem seu valor. O comprador de imóvel novo tem 90 dias para reclamar, contados da entrega, no vício aparente, ou do momento em que o problema aparece, no vício oculto. A construtora responde por 5 anos pela solidez e segurança da obra, e a indenização prescreve, segundo a jurisprudência, em 10 anos.

Em resumo

  • Para o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o imóvel é produto, e a garantia legal existe mesmo sem termo escrito (arts. 3º, § 1º, e 24).
  • Vício aparente: 90 dias a partir da entrega efetiva para reclamar; vício oculto: 90 dias a partir do momento em que o defeito fica evidenciado (CDC, art. 26, II e § 3º).
  • Solidez e segurança: garantia irredutível de 5 anos, com 180 dias após o aparecimento do vício para a ação do art. 618 do Código Civil.
  • A indenização por danos materiais decorrentes de vícios do imóvel prescreve em 10 anos, segundo a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), com base no art. 205 do Código Civil.
  • A reclamação comprovada feita à construtora obsta a decadência até a resposta negativa (CDC, art. 26, § 2º, I).
  • Nas áreas comuns, quem reclama é o condomínio, representado pelo síndico (Código Civil, art. 1.348, II).

O que são vícios construtivos e como diferenciar o aparente do oculto?

São falhas de projeto, de material ou de execução que tornam o imóvel impróprio ao uso ou diminuem seu valor. Diz o art. 3º, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor:

“Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.”

Pelo art. 18, os fornecedores respondem solidariamente pelos vícios “que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor”. Para o prazo, a classificação que importa é esta:

  • vício aparente: o que se percebe numa vistoria comum, como piso trincado, porta desalinhada ou acabamento diferente do memorial descritivo;
  • vício oculto: o que só se manifesta com o uso ou com o tempo, como infiltração por falha de impermeabilização, vazamento em tubulação embutida ou descolamento do revestimento da fachada.

Quando o problema vai além e causa dano à pessoa ou a outros bens, como a queda de um revestimento, o CDC fala em defeito (fato do produto), com prazo próprio.

Este artigo trata do defeito em imóvel novo que surge depois da entrega. A demora na conclusão da obra tem regras próprias, explicadas no artigo sobre atraso na entrega de imóvel na planta.

O que cobre a garantia de 5 anos da construtora?

Cobre a solidez e a segurança da obra, em razão dos materiais e do solo, por um prazo que o contrato não pode reduzir. É a regra do art. 618 do Código Civil:

“Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”

O parágrafo único fixa um prazo para agir:

“Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”

No Recurso Especial (REsp) 1.534.831/DF, julgado em 20/02/2018 e divulgado no Informativo de Jurisprudência 620, a Terceira Turma do STJ registrou dois pontos:

  • os 5 anos são prazo de garantia, e não de prescrição: a construtora responde pelo vício que se revelar nesse período, mesmo depois da entrega;
  • os 180 dias do parágrafo único alcançam o pedido de rescisão do contrato ou de abatimento do preço, e não o pedido de indenização, que segue o prazo de 10 anos.

A expressão “solidez e segurança” abrange os problemas de estrutura, fundação e estabilidade. Se uma infiltração ou uma fissura chega a comprometer a solidez do prédio é questão técnica, que o laudo responde caso a caso. Os demais vícios continuam protegidos pelo CDC.

Qual é o prazo para reclamar de defeito no imóvel novo?

Para o vício de qualidade, o prazo é de 90 dias, porque o imóvel é produto durável. Pelo art. 26, II, do CDC, o direito de reclamar caduca em “noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis”. No vício aparente, o prazo conta “a partir da entrega efetiva do produto” (art. 26, § 1º). No vício oculto, vale o § 3º:

“Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.”

Um exemplo: se uma infiltração em apartamento novo fica evidente em 10/03/2027, o prazo termina em 08/06/2027, salvo se a reclamação por escrito à construtora obstar a contagem antes disso.

Por isso, a vistoria de entrega tem peso prático: para o vício aparente, os 90 dias começam no recebimento das chaves. Os cuidados com a vistoria, o habite-se e o registro estão no artigo sobre cuidados ao comprar imóvel na planta.

Garantia, decadência e prescrição: qual é a diferença?

A garantia é o período em que o vício, se aparecer, fica a cargo da construtora. A decadência é o prazo para reclamar do vício e pedir reparo, abatimento ou desfazimento. A prescrição é o prazo para cobrar a indenização em juízo.

Diz o art. 207 do Código Civil: “Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição”. O CDC traz justamente uma disposição em contrário, ao prever que a reclamação comprovada obsta a decadência.

Na indenização, o STJ afastou o prazo de 90 dias. Em notícia oficial de 05/02/2020, o Tribunal informou que a Terceira Turma, no REsp 1.721.694, relatora a ministra Nancy Andrighi, aplicou à indenização por falhas aparentes do imóvel “o prazo prescricional geral de dez anos fixado pelo artigo 205 do CC/2002”. O art. 205 dispõe:

“A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”

Quando o vício causa dano à segurança, como um acidente, a pretensão prescreve em cinco anos, contados “a partir do conhecimento do dano e de sua autoria” (CDC, art. 27).

Prazo Natureza Para quê Início Base
5 anos Garantia legal Solidez e segurança da obra Depois da entrega da obra Código Civil, art. 618
Conforme o termo Garantia contratual Itens listados no termo de garantia ou no manual Conforme o termo CDC, art. 50
90 dias Decadência Reclamar de vício aparente Entrega efetiva CDC, art. 26, II e § 1º
90 dias Decadência Reclamar de vício oculto Quando o defeito fica evidenciado CDC, art. 26, § 3º
180 dias Decadência Ação do art. 618 (rescisão ou abatimento) Aparecimento do vício Código Civil, art. 618, parágrafo único
5 anos Prescrição Indenização por dano à segurança Conhecimento do dano e da autoria CDC, art. 27
10 anos Prescrição Indenização por danos materiais Entrega do imóvel, no caso de falhas aparentes julgado em 2020 Código Civil, art. 205; STJ

Os prazos convivem. Quem descobre um vício oculto no quarto ano depois da entrega deve reclamar em 90 dias para exigir o reparo, mas a eventual indenização segue o prazo de 10 anos.

O que o manual do proprietário e as normas técnicas dizem sobre a garantia?

O manual e o termo de garantia podem somar prazos à garantia legal, mas não reduzi-la. É o que diz o art. 50 do CDC:

“A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito.”

O termo deve vir “acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso do produto em linguagem didática, com ilustrações” (art. 50, parágrafo único). E o art. 24 impede que o contrato afaste a garantia legal:

“A garantia legal de adequação do produto ou serviço independe de termo expresso, vedada a exoneração contratual do fornecedor.”

O que são a NBR 15575 e a NBR 17170?

São normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e não leis. A ABNT NBR 15575, chamada Norma de Desempenho, fixa requisitos de desempenho para edificações habitacionais. A ABNT NBR 17170, intitulada Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes, foi lançada em dezembro de 2022, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), com prazos de garantia recomendados para mais de 180 itens da edificação.

Os prazos dos manuais costumam seguir essas normas e orientam a garantia contratual, mas não reduzem os 5 anos do art. 618, que a lei chama de irredutíveis, nem os prazos do CDC.

A manutenção conta?

Conta. A construtora pode alegar uso inadequado ou falta das manutenções indicadas no manual, mas o construtor só deixa de responder “quando provar” que o defeito inexiste ou que houve culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (CDC, art. 12, § 3º). Guardar notas e registros das manutenções ajuda a afastar essa alegação.

Qual é a responsabilidade da construtora pelos vícios construtivos?

A responsabilidade da construtora é objetiva: pelo art. 12 do CDC, o construtor responde “independentemente da existência de culpa” pelos danos causados por defeitos de projeto, construção ou montagem. E desconhecer o vício não livra o fornecedor, como diz o art. 23:

“A ignorância do fornecedor sobre os vícios de qualidade por inadequação dos produtos e serviços não o exime de responsabilidade.”

Outras regras completam o quadro:

  • havendo mais de um responsável, como incorporadora, construtora e empresa subcontratada, “todos responderão solidariamente pela reparação” (art. 25, § 1º);
  • é vedada a cláusula que “impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar” (art. 25);
  • o juiz pode inverter o ônus da prova a favor do consumidor quando a alegação for verossímil ou ele for hipossuficiente (art. 6º, VIII).

As regras gerais do CDC sobre produto com defeito, como a troca e a devolução, estão no artigo sobre direitos do consumidor em caso de produto com defeito.

Como reclamar da construtora, passo a passo?

O caminho começa pelo registro do problema e pela reclamação por escrito, que protege o prazo:

  1. Registre o vício. Fotos, vídeos e a data em que o problema apareceu.
  2. Consulte o manual. Confira o prazo do item e as manutenções exigidas.
  3. Reclame por escrito. Protocolo da assistência técnica, e-mail com confirmação ou notificação extrajudicial.
  4. Acompanhe o prazo de 30 dias. Sem solução, o comprador pode exigir troca, devolução atualizada ou abatimento, além de perdas e danos (CDC, art. 18, § 1º).
  5. Providencie laudo técnico. O engenheiro aponta origem, gravidade e custo do reparo, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná (CREA-PR).
  6. Acione o condomínio nas áreas comuns. Fachada, cobertura, garagem e prumadas ficam a cargo do síndico.
  7. Avalie o Procon. Em Londrina, o Núcleo Municipal de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon-LD) recebe reclamações de consumo.
  8. Observe os prazos da ação. Sem solução, a ação vai ao Juizado Especial Cível ou à Justiça comum.

Infográfico com oito passos para reclamar de vícios construtivos: registrar o vício, consultar o manual, reclamar por escrito, acompanhar o prazo de 30 dias, providenciar laudo com ART, acionar o condomínio nas áreas comuns, avaliar o Procon e observar os prazos da ação

A reclamação do passo 3 é o ponto central. Pelo art. 26, § 2º, do CDC, obsta a decadência:

“I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;”

A ART do passo 5 decorre da Lei 6.496/1977, segundo a qual ela “define para os efeitos legais os responsáveis técnicos pelo empreendimento” (art. 2º). Para a via administrativa, veja como registrar uma reclamação no Procon.

Infiltração em apartamento novo ou na área comum: quem reclama?

Depende de onde está o problema. Na unidade, reclama o proprietário; nas áreas comuns, o condomínio, por meio do síndico. O Código Civil separa as partes de propriedade exclusiva das partes comuns (art. 1.331) e, no art. 1.348, II, atribui ao síndico a tarefa de:

“II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;”

O inciso V manda o síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”, e o Código de Processo Civil confirma que o condomínio é representado em juízo “pelo administrador ou síndico” (art. 75, XI).

Na prática, nos prédios novos:

  • a vistoria das áreas comuns na entrega do empreendimento deve ser documentada, se possível com apoio técnico;
  • o morador que nota infiltração vinda da cobertura, da fachada ou de uma prumada comunica o síndico por escrito, além da construtora;
  • o condomínio reúne as reclamações, providencia o laudo das áreas comuns e leva o tema à assembleia.

Juizado Especial ou Justiça comum: onde levar o caso?

Depende do valor e da complexidade da prova. O Juizado Especial Cível julga causas de menor complexidade, entre elas, segundo o art. 3º da Lei 9.099/1995:

“I – as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo;”

Com o salário mínimo de R$ 1.621,00 em 2026 (Decreto 12.797/2025), o teto é de R$ 64.840,00. Até 20 salários mínimos (R$ 32.420,00), a parte pode comparecer sem advogado (art. 9º). O juiz pode ouvir “técnicos de sua confiança” (art. 35).

Quando o vício exige perícia de engenharia aprofundada, como em falhas de estrutura ou em vários pontos do prédio, a causa tende a ser incompatível com o rito do Juizado e segue para a Justiça comum. Em Londrina, as ações tramitam no Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).

Há ainda a produção antecipada de prova, que permite a perícia antes da ação principal quando, entre outras hipóteses, “o prévio conhecimento dos fatos possa justificar ou evitar o ajuizamento de ação” (Código de Processo Civil, art. 381, III).

Perguntas frequentes sobre vícios construtivos

A construtora tem quanto tempo para fazer os reparos?

Até 30 dias, pelo CDC, salvo prazo convencionado entre 7 e 180 dias (art. 18, § 2º). Depois disso, o comprador pode exigir a substituição, a restituição do valor pago, atualizado, ou o abatimento do preço, além de perdas e danos (art. 18, § 1º).

A notificação à construtora precisa ser feita em cartório?

Não. A lei exige que a reclamação seja “comprovadamente formulada” (CDC, art. 26, § 2º, I). Protocolo, e-mail com confirmação, carta com aviso de recebimento ou notificação extrajudicial servem como prova.

Rachadura em apartamento novo é vício construtivo?

Pode ser. Fissuras superficiais costumam ser tratadas como vício de qualidade, com o prazo de 90 dias do CDC; trincas que indicam problema estrutural podem envolver a garantia de solidez e segurança do art. 618 do Código Civil. O laudo técnico define a origem e a gravidade.

Reformar o apartamento faz perder a garantia?

Não automaticamente. A reforma pode afastar a garantia do item alterado, se for a causa do problema, mas cabe à construtora provar a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (CDC, art. 12, § 3º).

Comprei imóvel usado de um particular. Os prazos são os mesmos?

Não. Sem relação de consumo, vale o Código Civil: o prazo para pedir o desfazimento ou o abatimento é de 1 ano da entrega; se o vício só puder ser conhecido mais tarde, conta da ciência, até o máximo de 1 ano (art. 445, caput e § 1º).

Há regra diferente para imóvel do Minha Casa, Minha Vida?

Os prazos são os mesmos. Em notícia oficial de 08/08/2024, o STJ informou que a Terceira Turma admitiu a inversão do ônus da prova contra a Caixa Econômica Federal em ação por vícios de construção em imóvel do programa (REsp 2.097.352), sem obrigá-la a pagar a perícia. Em 2026, a Quarta Turma reconheceu a responsabilidade solidária da construtora e da Caixa, que atua como agente executor do programa, e dispensou o prévio acionamento do programa De Olho na Qualidade para o ajuizamento da ação (REsp 2.153.450-RJ, Informativo de Jurisprudência 883). Com a Caixa no processo, a ação tramita na Justiça Federal (Constituição, art. 109, I).

Quando buscar orientação jurídica

Se o imóvel novo apresenta infiltração, fissuras ou falhas que a construtora não resolve, ou se o condomínio precisa organizar a reclamação das áreas comuns, vale reunir os documentos e buscar orientação para avaliar prazos, provas e o caminho adequado. O Hulbert & Pozzobom Advogados Associados atua em Direito Imobiliário em Londrina e região; os canais de atendimento estão na página de contato do escritório.

Autoria e revisão jurídica: Dr. Herik Hulbert de Almeida, advogado, OAB/PR 103.367 e OAB/SP 536.250, sócio do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados (Londrina/PR).
Publicado em 06/11/2026. Atualizado em 06/11/2026.
Conteúdo informativo, elaborado com apoio de ferramentas digitais e revisado por advogado. Não substitui a análise individual de cada situação.

Fontes consultadas (acesso em 20/10/2026)

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