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Atraso na entrega de imóvel na planta: direitos do comprador

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No atraso na entrega do imóvel na planta, a construtora tem tolerância de até 180 dias corridos, desde que prevista de forma clara e destacada no contrato. Passado esse prazo, o comprador que não deu causa ao atraso escolhe entre desfazer o negócio, com devolução integral do que pagou em até 60 dias, ou manter a compra e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, conforme o art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018.

Em resumo

  • A tolerância máxima é de 180 dias corridos, se pactuada de forma clara e destacada (art. 43-A).
  • Depois da tolerância, o comprador pode desfazer o contrato, com devolução integral em até 60 dias, além da multa contratual (art. 43-A, § 1º).
  • Ou pode manter o contrato e receber 1% ao mês sobre o valor pago, sem somar essa indenização à multa da resolução (art. 43-A, §§ 2º e 3º).
  • O prazo para cobrar a indenização é de 10 anos, segundo o STJ (art. 205 do Código Civil).
  • No Minha Casa, Minha Vida, os juros de obra após o prazo são ilícitos e o INCC dá lugar ao IPCA (Tema 996 do STJ).

Quanto tempo a construtora pode atrasar a obra?

O limite legal é de 180 dias corridos além da data prevista para a conclusão, e só vale se o contrato o previr expressamente. O art. 43-A da Lei 4.591/1964 dispõe:

“A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.”

Antes da lei, o Superior Tribunal de Justiça já considerava não abusiva a cláusula de tolerância de até 180 dias (REsp 1.582.318/RJ, Terceira Turma, julgado em 12/09/2017).

O prazo deve constar do quadro-resumo que abre o contrato. O art. 35-A, inciso XII, exige que ele indique:

“XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.”

E a falta dessa informação tem consequência, prevista no § 1º do mesmo artigo:

“§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.”

O que o comprador pode fazer depois dos 180 dias?

Superada a tolerância, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, há dois caminhos.

O primeiro é desfazer o contrato:

“§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.”

O segundo é manter o contrato e receber indenização mensal:

“§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.”

As duas indenizações não se somam:

“§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.”

Desfazer o contrato Manter o contrato
Base legal Art. 43-A, § 1º Art. 43-A, § 2º
O que o comprador recebe Devolução integral do que pagou e a multa contratual 1% ao mês sobre o valor pago, por mês de atraso
Prazo Até 60 dias corridos da resolução Na entrega da unidade
Correção Índice contratual das parcelas (art. 67-A, § 8º) Índice do contrato

Um exemplo: se o comprador já pagou R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) e a entrega ocorre 4 meses depois de encerrada a tolerância, a indenização do § 2º corresponde a R$ 8.000,00 (oito mil reais), ou seja, 1% de R$ 200.000,00 por mês, durante 4 meses, devida na entrega e corrigida pelo índice do contrato.

E os contratos assinados antes de 28/12/2018?

A Lei 13.786/2018 entrou em vigor em 28/12/2018. Para os contratos anteriores, valem as teses fixadas pela Segunda Seção do STJ em 22/05/2019, que registrou, no Informativo 651, que a nova lei não seria aplicada aos casos então em julgamento.

Tema 970:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Tema 971:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Na resolução por culpa da construtora, a restituição deve ser imediata e integral, nos termos da Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

O comprador tem direito a aluguel ou lucros cessantes durante o atraso?

Quem mantém o contrato e fica privado do imóvel tem, em regra, prejuízo presumido. A Segunda Seção do STJ decidiu que o atraso na entrega enseja indenização por lucros cessantes durante a mora do vendedor, com prejuízo presumido do comprador (EREsp 1.341.138/SP, julgado em 09/05/2018). Pelo Tema 970, porém, a cláusula penal moratória equivalente ao aluguel não se soma aos lucros cessantes.

Quando o comprador escolhe desfazer o contrato, a Quarta Turma do STJ entendeu que os lucros cessantes não são presumidos (AgInt no REsp 1.881.482/SP, julgado em 06/02/2024, Informativo 800).

Quem comprou pelo Minha Casa, Minha Vida tem regras próprias?

Sim. No Tema 996 (REsp 1.729.593/SP, julgado em 25/09/2019), aplicável às faixas de renda 1,5, 2 e 3 do programa, o STJ fixou, entre outras, estas teses:

“1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

O mesmo julgado exige que o contrato estabeleça prazo certo de entrega, sem vinculá-lo à concessão do financiamento (tese 1.1).

O atraso na entrega gera dano moral?

Em regra, não. O STJ entende que o simples atraso não gera, por si só, dano moral, exigindo consequências que atinjam a dignidade do comprador (REsp 1.654.843/SP, Terceira Turma, julgado em 27/02/2018). Há exceções reconhecidas, como o atraso que inviabilizou planos relevantes já assumidos, a exemplo de casamento marcado (AgInt no AgInt no AREsp 2.064.554/BA, Quarta Turma, julgado em 18/09/2023). Para imóvel adquirido como investimento, a Terceira Turma afastou o dano moral, por se tratar de prejuízo exclusivamente material (REsp 1.796.760).

Qual é o prazo para cobrar a indenização pelo atraso?

Dez anos. Por se tratar de inadimplemento contratual, o STJ aplica o prazo geral do art. 205 do Código Civil, segundo o qual “a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor”. Afasta-se o prazo de 3 anos da reparação civil e também o de 5 anos do art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, que trata de fato do produto ou do serviço (REsp 1.591.223/PR; EREsp 1.281.594/SP, Corte Especial, julgado em 15/05/2019). Algumas páginas na internet ainda indicam o prazo de três anos, o que não corresponde ao entendimento do STJ.

Para a devolução da comissão de corretagem, quando o desfazimento decorre do atraso, a regra é a do Tema 1.099 do STJ (REsp 1.897.867/CE, julgado em 13/08/2025):

“Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.”

O corretor de imóveis responde pelo atraso?

Normalmente, não. No Tema 1.173 (REsp 2.008.542/RJ e REsp 2.008.545/DF, julgados em 08/10/2025), o STJ fixou:

“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.”

Passo a passo para o comprador

  • Localize no contrato o quadro-resumo, a data prevista de conclusão e a cláusula de tolerância (veja também os cuidados ao comprar um imóvel na planta).
  • Some 180 dias corridos à data prevista: é a partir daí que o atraso gera os direitos do art. 43-A.
  • Reúna os comprovantes de pagamento, as comunicações da construtora e o material de venda do empreendimento.
  • Notifique a incorporadora por escrito, pedindo a nova data de entrega e registrando a sua escolha entre manter ou desfazer o contrato.
  • Se preferir uma via administrativa, registre reclamação no consumidor.gov.br ou no Procon (saiba como registrar uma reclamação no Procon).
  • Avalie a via judicial: o Juizado Especial Cível recebe causas de até 40 salários mínimos, com advogado obrigatório acima de 20 salários mínimos (Lei 9.099/1995, arts. 3º, I, e 9º); acima disso, a ação tramita na Vara Cível.

As reclamações sobre o tema crescem. Pelos dados abertos do consumidor.gov.br, de janeiro a setembro de 2026 foram finalizadas 391 reclamações sobre não entrega ou demora na entrega de imóvel novo no Brasil, acima das 245 de todo o ano de 2025 (cálculo do escritório a partir dos dados abertos da Secretaria Nacional do Consumidor).

Em Londrina, o preço médio de venda de imóveis residenciais chegou a R$ 5.902,00 por metro quadrado em setembro de 2026, com alta de 6,16% em 12 meses, segundo o Índice FipeZAP. A valorização pesa na escolha entre desfazer o contrato e manter a compra com indenização.

Perguntas frequentes sobre atraso na entrega do imóvel

A construtora pode justificar o atraso com chuvas ou falta de mão de obra?

A tolerância de 180 dias existe justamente para absorver imprevistos comuns da obra. Alegações como chuva, falta de material ou de mão de obra são examinadas com rigor e dependem de prova concreta do evento e do impacto no cronograma.

O atraso do habite-se conta como atraso na entrega?

O quadro-resumo deve indicar o termo final para a obtenção do habite-se e os efeitos do atraso (art. 35-A, XII, da Lei 4.591/1964). A análise parte do que o contrato estabeleceu.

Como calcular a indenização de 1% ao mês?

Multiplique o valor efetivamente pago à incorporadora por 1% e pelo número de meses de atraso depois da tolerância, proporcionalmente aos dias, com correção pelo índice do contrato.

Posso desistir da compra por causa do atraso?

Sim, depois de superada a tolerância de 180 dias e desde que você não tenha dado causa ao atraso, com devolução integral do que pagou em até 60 dias (art. 43-A, § 1º).

Preciso de advogado no Juizado Especial Cível?

Nas causas de até 20 salários mínimos, não é obrigatório. A Lei 9.099/1995 dispõe, no art. 9º: “Nas causas de valor até vinte salários mínimos, as partes comparecerão pessoalmente, podendo ser assistidas por advogado; nas de valor superior, a assistência é obrigatória.”

Quando buscar orientação jurídica

Se a data prevista passou, a tolerância de 180 dias também e a construtora não apresenta data firme de entrega, vale reunir o contrato e os comprovantes e buscar orientação para comparar os dois caminhos e calcular os valores devidos. O Hulbert & Pozzobom Advogados Associados atua em Direito Imobiliário em Londrina e em Direito do Consumidor, em Londrina e região; os canais de atendimento estão na página de contato do escritório.

Autoria: Dra. Raquel Jandre Pozzobom, advogada, OAB/PR 108.847, sócia do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados (Londrina/PR).
Revisão jurídica: Dr. Herik Hulbert de Almeida, OAB/PR 103.367.
Publicado em 14/10/2026. Atualizado em 14/10/2026.
Conteúdo informativo, elaborado com apoio de ferramentas digitais e revisado por advogado. Não substitui a análise individual de cada situação.

Fontes consultadas (acesso em 08/10/2026)

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