Mesmo quando o contrato de locação chega ao fim ou há atraso no aluguel, o inquilino só pode ser retirado do imóvel por ação judicial de despejo, com prazos e garantias definidos na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Entre esses direitos estão o de evitar a rescisão pagando o débito no prazo legal, o de receber prazo para desocupação voluntária depois da sentença e o de ser indenizado por benfeitorias necessárias, conforme o contrato.
Em resumo
- Seja qual for o motivo do fim da locação, o caminho do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo (Lei 8.245/1991, art. 5º).
- Em hipóteses específicas, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, desde que o locador preste caução de 3 meses de aluguel (art. 59, § 1º).
- No despejo por falta de pagamento, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão depositando o débito atualizado em 15 dias da citação (art. 62, II).
- Julgado procedente o pedido, a regra é o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, que pode ser de 15 dias em certos casos (art. 63).
- O despejo não pode ser executado até o 30º dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel (art. 65, § 2º).
O que é a ação de despejo e quando ela pode ser proposta?
A ação de despejo é o procedimento judicial pelo qual o locador pede a retomada do imóvel alugado. A Lei do Inquilinato é clara ao afirmar que não há outro caminho:
“Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.” (Lei 8.245/1991)
Trocar fechaduras ou retirar os pertences do inquilino, portanto, não são formas previstas em lei para encerrar a locação: a retomada depende de decisão judicial.
O art. 9º lista situações em que a locação pode ser desfeita a qualquer tempo:
“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.”
| Fundamento do despejo | Base legal |
|---|---|
| Mútuo acordo descumprido | Art. 9º, I |
| Infração legal ou contratual | Art. 9º, II |
| Falta de pagamento de aluguel e encargos | Art. 9º, III, e art. 62 |
| Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público | Art. 9º, IV |
| Fim do contrato residencial de 30 meses ou mais | Art. 46 |
| Retomada nas hipóteses do contrato residencial inferior a 30 meses | Art. 47 |
| Venda do imóvel durante a locação, sem cláusula de vigência averbada | Art. 8º |
| Denúncia de contrato por prazo indeterminado | Arts. 46, § 2º, e 57 |
A ação corre no foro do lugar do imóvel, salvo se o contrato tiver eleito outro (art. 58, II). Para um imóvel situado em Londrina, portanto, a regra é a tramitação na Comarca de Londrina, perante a Justiça Estadual do Paraná. A Lei do Inquilinato trata da locação de imóvel urbano; o arrendamento de terra para exploração agrícola segue o Estatuto da Terra, como explicado no artigo sobre contrato de arrendamento rural e suas principais cláusulas.
O locador pode retomar o imóvel antes do fim do contrato?
Durante o prazo combinado, não, salvo nas hipóteses do art. 9º. É o que dispõe o art. 4º da lei: durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado; o inquilino, por sua vez, pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período cumprido.
Contratos residenciais de 30 meses ou mais
Quando o contrato é escrito e tem prazo igual ou superior a 30 meses, ele termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso. Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado e o locador pode encerrá-la a qualquer tempo, com prazo de 30 dias para desocupação:
“§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.” (art. 46)
Contratos residenciais inferiores a 30 meses
Terminado o prazo, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e a retomada só é possível nos casos do art. 47: hipóteses do art. 9º, extinção do contrato de trabalho ligado à moradia, uso próprio ou de familiar sem imóvel residencial, demolição ou obra que aumente a área construída nos percentuais da lei, ou locação ininterrupta por mais de cinco anos.
Venda do imóvel alugado
Se o imóvel é vendido durante a locação, o comprador pode encerrar o contrato com prazo de 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e o contrato estiver averbado na matrícula (art. 8º). Antes da venda, o inquilino tem preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros (art. 27).
Em quais casos o juiz pode conceder liminar de despejo em 15 dias?
A liminar é uma ordem de desocupação dada no início do processo, antes da defesa do inquilino. Ela não cabe em qualquer situação. O art. 59, § 1º, enumera os casos e exige que o locador preste caução:
“§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:”
Os nove incisos podem ser agrupados assim:
| Inciso do art. 59, § 1º | Situação que autoriza a liminar |
|---|---|
| I | Descumprimento de acordo escrito de desocupação, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de 6 meses para a saída |
| II | Extinção do contrato de trabalho, quando a moradia estava ligada ao emprego |
| III | Fim da locação para temporada, com ação proposta em até 30 dias do vencimento |
| IV | Morte do inquilino sem sucessor legítimo na locação, com pessoas não autorizadas no imóvel |
| V | Permanência do sublocatário após o fim da locação |
| VI | Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público |
| VII | Fim do prazo para o inquilino apresentar nova garantia, quando exigida pela lei |
| VIII | Fim do prazo da locação não residencial, com ação proposta em até 30 dias |
| IX | Falta de pagamento, em contrato sem nenhuma garantia (caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas) |
No inciso IX, o mais frequente na prática, o prazo da liminar é de 15 dias, e não de 30, como às vezes se afirma. Mesmo nesse caso, a lei preserva uma saída ao inquilino, tratada a seguir.
O inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?
Sim. A lei permite a chamada purga da mora, que é o pagamento integral da dívida dentro do processo para manter a locação. O art. 62, II, dispõe:
“II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;”
Alguns pontos merecem atenção:
- Se o locador alegar que o depósito não foi integral, justificando a diferença, o inquilino pode complementá-lo em 10 dias da intimação (art. 62, III). Sem a complementação, o pedido de rescisão prossegue pela diferença (art. 62, IV).
- Os aluguéis que vencerem durante o processo devem ser depositados nos respectivos vencimentos (art. 62, V).
- A purga da mora tem limite temporal: “Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (art. 62, parágrafo único)
- No contrato sem garantia, em que a liminar de 15 dias foi concedida, o inquilino pode evitar a rescisão e afastar a liminar se, dentro desses 15 dias, depositar a totalidade dos valores devidos, na forma do art. 62, II (art. 59, § 3º).
Qual é o prazo para sair do imóvel depois da sentença?
Se o pedido de despejo for julgado procedente, o juiz manda expedir o mandado de despejo, que fixa um prazo para a saída voluntária:
“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.”
| Situação | Prazo para desocupação voluntária | Base legal |
|---|---|---|
| Regra geral | 30 dias | Art. 63, caput |
| Mais de 4 meses entre a citação e a sentença de primeira instância | 15 dias | Art. 63, § 1º, “a” |
| Despejo fundado no art. 9º ou na denúncia após prorrogação do art. 46, § 2º | 15 dias | Art. 63, § 1º, “b” |
| Escolas, hospitais, asilos, repartições públicas e entidades religiosas, nas hipóteses legais | Prazos especiais, de 6 meses a 1 ano | Art. 63, §§ 2º e 3º |
Há ainda uma hipótese em que o próprio inquilino pode obter prazo mais longo. Nas ações de retomada fundadas no art. 46, § 2º, e nos incisos III e IV do art. 47, se ele concordar com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa 6 meses para a saída, contados da citação; se a desocupação ocorrer nesse prazo, o inquilino fica isento das custas e honorários (art. 61).
O recurso contra a sentença tem efeito somente devolutivo (art. 58, V), ou seja, em regra não suspende o cumprimento da decisão. Por outro lado, salvo nas ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo depende de caução entre 6 e 12 meses de aluguel (art. 64), e, se a decisão for reformada, essa caução reverte em favor do inquilino como indenização mínima (art. 64, § 2º).
Como é feita a desocupação e quais garantias o inquilino tem nesse momento?
Terminado o prazo sem saída voluntária, a lei autoriza o cumprimento forçado da ordem:
“Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.”
O mesmo artigo traz duas garantias ao inquilino:
- Os móveis e utensílios que ele não quiser retirar são entregues à guarda de um depositário (art. 65, § 1º).
- “O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.” (art. 65, § 2º)
O que acontece com a caução e com as benfeitorias feitas no imóvel?
Caução em dinheiro
A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino todas as vantagens dela decorrentes quando o valor é levantado (art. 38, § 2º). O contrato só pode ter uma modalidade de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37).
Benfeitorias
As obras feitas pelo inquilino seguem regras próprias:
“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”
As benfeitorias voluptuárias, de mero conforto ou embelezamento, não são indenizáveis, mas podem ser retiradas ao fim da locação, desde que isso não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). Como o art. 35 admite disposição contratual em contrário, a leitura da cláusula de benfeitorias do contrato é indispensável. As cláusulas usuais estão detalhadas no artigo sobre o que é contrato de locação e quais são suas principais cláusulas, e os requisitos gerais de qualquer contrato, em quais são os requisitos para a validade de um contrato.
Perguntas frequentes sobre despejo e direitos do inquilino
O locador pode trocar a fechadura ou retirar meus móveis por causa de atraso no aluguel?
Não. Pela Lei 8.245/1991, art. 5º, seja qual for o fundamento do término da locação, a retomada do imóvel se faz por ação de despejo, com decisão judicial.
Em quanto tempo posso ser despejado se o contrato não tiver garantia?
Se o despejo se basear na falta de pagamento e o contrato não tiver caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, desde que o locador preste caução de 3 meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX).
É possível evitar o despejo pagando o que devo?
Sim. O inquilino e o fiador podem depositar o débito atualizado, com aluguéis vencidos, multas exigíveis, juros, custas e honorários, em 15 dias contados da citação (art. 62, II). Esse direito não pode ser usado se já tiver sido exercido nos 24 meses anteriores à ação.
Quanto tempo tenho para sair depois da sentença?
Em regra, 30 dias para a desocupação voluntária. O prazo cai para 15 dias se houver mais de 4 meses entre a citação e a sentença ou se o despejo tiver fundamento no art. 9º ou no art. 46, § 2º (art. 63).
Se o imóvel for vendido, tenho de sair?
O comprador pode encerrar a locação com 90 dias para desocupação, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula (art. 8º). Antes da venda, o inquilino tem direito de preferência (art. 27).
Tenho direito a ser indenizado pelas reformas que fiz?
As benfeitorias necessárias, mesmo não autorizadas, e as úteis, se autorizadas, são indenizáveis e permitem a retenção do imóvel, salvo cláusula contratual em contrário (art. 35). As voluptuárias podem ser retiradas, sem afetar a estrutura do imóvel (art. 36).
Quando buscar orientação jurídica
Os prazos da ação de despejo são curtos e contam a partir de atos específicos, como a citação e a notificação da liminar. Quem recebeu uma notificação do locador, uma citação ou uma ordem de desocupação, ou tem dúvidas sobre o valor do depósito para manter a locação, pode reunir o contrato, os comprovantes de pagamento e os documentos do processo e buscar orientação para entender os próprios direitos e deveres. O Hulbert & Pozzobom Advogados Associados atua em Direito Imobiliário em Londrina e região; os canais de atendimento estão na página de contato do escritório.
Autoria: Dra. Raquel Jandre Pozzobom, advogada, OAB/PR 108.847, sócia do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados (Londrina/PR).
Revisão jurídica: Dr. Herik Hulbert de Almeida, OAB/PR 103.367.
Publicado originalmente em 31/07/2026. Atualizado em 14/10/2026.
Conteúdo informativo, elaborado com apoio de ferramentas digitais e revisado por advogado. Não substitui a análise individual de cada situação.
Fontes consultadas (acesso em 13/10/2026)
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto compilado: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
- Lei 12.112/2009 (alterações da Lei do Inquilinato): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l12112.htm
Advogado inscrito na OAB/PR sob o nº 103.367 e sócio do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados, em Londrina/PR, Data Protection Officer (DPO) e consultor em Privacidade e Proteção de Dados, com sólida experiência na advocacia preventiva e contenciosa em diversas áreas, incluindo Direito do Trabalho, Direito Previdenciário, Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito de Família e Sucessões, Contratos, e Compliance. Também atua como gestor e elaborador de planos de implementação e adequação às normas da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
