Contrato de locação de imóvel é o acordo pelo qual o locador cede ao locatário o uso de um imóvel por um tempo, mediante pagamento de aluguel. Nos imóveis urbanos, ele é regido pela Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que é de ordem pública: cláusulas que contrariem seus objetivos são nulas. As cláusulas essenciais tratam de prazo, aluguel e reajuste, multa por devolução antecipada, garantia, encargos, benfeitorias e, nas locações comerciais, renovação.
Em resumo
- A locação de imóvel urbano segue a Lei 8.245/1991; algumas locações, como vagas de garagem autônomas e espaços de publicidade, continuam regidas pelo Código Civil (art. 1º, parágrafo único).
- O aluguel é livremente pactuado, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem vinculado ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17), e o reajuste deve ter periodicidade mínima anual (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).
- O inquilino que devolve o imóvel antes do prazo paga a multa pactuada, proporcional ao tempo que falta (art. 4º).
- O contrato pode ter apenas uma garantia: caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37).
- Despesas extraordinárias de condomínio cabem ao locador; as ordinárias, ao locatário (arts. 22, X, e 23, XII).
- A averbação do contrato na matrícula do imóvel não é obrigatória, mas é necessária para alguns direitos, como a cláusula de vigência em caso de venda (art. 8º).
O que é contrato de locação e qual lei se aplica?
Para imóveis urbanos, aplica-se a Lei do Inquilinato:
“Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:”
O parágrafo único do mesmo artigo exclui da lei, entre outras, as locações de imóveis públicos, de vagas autônomas de garagem, de espaços destinados à publicidade e em apart-hotéis e hotéis-residência, que seguem o Código Civil e leis especiais. Imóveis rurais destinados à atividade agrária seguem regras próprias, como as do arrendamento rural.
A Lei do Inquilinato não pode ser afastada pelo contrato quando a cláusula tenta esvaziar a proteção que ela concede:
“Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.”
O contrato de locação também deve atender aos requisitos gerais de validade dos negócios jurídicos, explicados em quais são os requisitos para a validade de um contrato.
Quais são as principais cláusulas de um contrato de locação?
O quadro resume as cláusulas mais importantes e a regra legal de cada uma.
| Cláusula | O que deve constar | Regra legal |
|---|---|---|
| Partes e imóvel | Qualificação de locador e locatário; endereço e descrição do imóvel | Lei 8.245/1991, art. 1º |
| Finalidade | Residencial, não residencial ou temporada | Arts. 46 a 57 |
| Prazo | Livre; igual ou superior a 10 anos depende de vênia conjugal | Art. 3º |
| Aluguel e reajuste | Valor, vencimento, local de pagamento e índice de reajuste | Art. 17; Lei 10.192/2001, art. 2º |
| Multa por devolução antecipada | Valor pactuado, proporcional ao tempo cumprido | Art. 4º |
| Garantia | Uma única modalidade | Art. 37 |
| Encargos | Quem paga IPTU, condomínio, água, luz e seguro | Arts. 22 e 23 |
| Benfeitorias | Se serão indenizadas e se haverá direito de retenção | Arts. 35 e 36 |
| Cessão e sublocação | Dependem de consentimento prévio e escrito do locador | Art. 13 |
| Vistoria | Descrição do estado do imóvel na entrega | Art. 22, V; art. 23, III |
| Vigência em caso de venda | Cláusula expressa e averbação na matrícula | Art. 8º |
Prazo da locação
As partes podem fixar o prazo que quiserem, mas, se ele for igual ou superior a 10 anos, depende de vênia conjugal, ou seja, da concordância do cônjuge; sem ela, o cônjuge não é obrigado a observar o prazo excedente (art. 3º).
Nas locações residenciais, o prazo produz efeitos diferentes. Se o contrato for escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, a locação termina no fim do prazo, independentemente de notificação (art. 46). Se o locatário continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação é prorrogada por prazo indeterminado, e o locador pode encerrá-la a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação (art. 46, §§ 1º e 2º). Nos contratos com prazo inferior a 30 meses, a retomada ao fim do prazo fica limitada às hipóteses do art. 47.
Aluguel e reajuste
O valor do aluguel é livre, com limites:
“Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.”
O reajuste segue o índice escolhido pelas partes no contrato. A Lei 10.192/2001 admite reajuste por índices de preços gerais ou setoriais nos contratos com prazo igual ou superior a um ano, mas impõe uma periodicidade mínima:
“§ 1º É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.” (Lei 10.192/2001, art. 2º)
As partes podem, de comum acordo, fixar novo valor ou modificar a cláusula de reajuste (Lei 8.245/1991, art. 18). Sem acordo, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19).
Multa por devolução antecipada
Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel, mas o locatário pode devolvê-lo antes, pagando multa proporcional:
“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
O locatário fica dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência pelo empregador, público ou privado, para outra localidade, desde que notifique o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único). A proporcionalidade funciona assim: se o contrato prevê multa de três aluguéis para 30 meses e o inquilino sai após 20 meses, ele cumpriu dois terços do prazo e a multa é reduzida a um terço do valor previsto, ou seja, um aluguel.
Quais garantias o locador pode exigir?
A lei prevê quatro modalidades e proíbe a cumulação:
“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia. IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
Exigir mais de uma garantia no mesmo contrato também é contravenção penal (art. 43, II).
| Garantia | Regra principal | Base |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Até 3 aluguéis, depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao locatário | Art. 38, § 2º |
| Caução em bens | Bens móveis registrados em títulos e documentos; imóveis averbados na matrícula | Art. 38, § 1º |
| Fiança | O fiador responde até a devolução do imóvel, salvo disposição em contrário; o bem de família do fiador pode ser penhorado | Art. 39; Lei 8.009/1990, art. 3º, VII; STJ, Súmula 549 |
| Seguro fiança | O prêmio é pago pelo locatário | Art. 23, XI |
| Cessão fiduciária de quotas | Quotas de fundo de investimento cedidas em garantia | Art. 37, IV |
Sobre a fiança, o STJ firmou dois entendimentos relevantes. Pela Súmula 549, “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.” Pela Súmula 214, “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.” Quando a locação não tem nenhuma garantia, o locador pode exigir o aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo (art. 42).
Quais são os deveres do locador e do inquilino?
Os arts. 22 e 23 da Lei do Inquilinato distribuem as obrigações. Os principais pontos:
| Locador (art. 22) | Locatário (art. 23) |
|---|---|
| Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (I) | Pagar pontualmente o aluguel e os encargos (I) |
| Garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação (II) | Usar o imóvel para o fim convencionado e tratá-lo com cuidado (II) |
| Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (IV) | Restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal (III) |
| Fornecer, se solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega (V) | Comunicar ao locador danos cuja reparação caiba a ele (IV) |
| Fornecer recibo discriminado, vedada a quitação genérica (VI) | Reparar os danos que causar (V) |
| Pagar taxas de administração imobiliária e de intermediação (VII) | Não modificar o imóvel sem consentimento prévio e por escrito (VI) |
| Pagar impostos, taxas e seguro contra fogo, salvo disposição contratual em contrário (VIII) | Pagar telefone, luz, gás, água e esgoto (VIII) |
| Pagar as despesas extraordinárias de condomínio (X) | Pagar as despesas ordinárias de condomínio (XII) |
Quem paga o IPTU e o condomínio?
O IPTU, em regra, é do locador, mas o art. 22, VIII, permite que o contrato transfira essa obrigação ao locatário, o que é comum na prática. No condomínio, a lei separa as despesas: as ordinárias, como salários dos empregados, consumo das áreas comuns, limpeza e pequenos reparos, cabem ao locatário (art. 23, § 1º); as extraordinárias, como reformas estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e constituição de fundo de reserva, cabem ao locador (art. 22, parágrafo único). Sobre as regras internas do condomínio, veja os direitos e deveres dos condôminos.
Benfeitorias
Salvo disposição em contrário no contrato, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem a retenção do imóvel; as voluptuárias não são indenizadas, mas podem ser retiradas se isso não afetar a estrutura do imóvel (arts. 35 e 36). A cláusula que afasta essa indenização é comum, e o STJ a considera válida: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção” (Súmula 335).
O contrato de locação precisa ser registrado em cartório?
Não é obrigatório. O contrato vale entre as partes desde a assinatura. A averbação na matrícula do imóvel, porém, é necessária para dois efeitos importantes:
- Vigência em caso de venda: se o imóvel for vendido durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato com prazo de 90 dias para desocupação, “salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel” (art. 8º).
- Direito de preferência com efeito real: o locatário tem preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros (art. 27). Se for preterido, pode pedir perdas e danos ou, depositando o preço, haver para si o imóvel, neste último caso desde que o contrato esteja averbado pelo menos 30 dias antes da venda (art. 33).
Para a averbação, basta qualquer via do contrato, desde que assinada também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único).
Como funciona a renovação da locação comercial?
Nas locações para fins empresariais, o locatário tem direito à renovação compulsória, por meio da ação renovatória, se cumprir requisitos cumulativos:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”
O prazo para propor a ação é rígido: decai do direito quem não ajuizar a ação “no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor” (art. 51, § 5º). O direito também se estende às indústrias e às sociedades civis com fim lucrativo (art. 51, § 4º), e a cláusula que afaste a renovação é nula (art. 45).
O que acontece quando o contrato é descumprido?
O descumprimento pode levar à rescisão do contrato e, conforme o caso, à ação de despejo, com regras e prazos próprios. Esse tema está tratado em detalhe em quais são os direitos do locatário em caso de despejo. Em Londrina, as ações locatícias tramitam na Comarca de Londrina, do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR).
Perguntas frequentes sobre contrato de locação
O contrato de locação pode ser verbal?
Pode, e a Lei do Inquilinato menciona a locação “ajustada verbalmente” no art. 47. No entanto, o contrato escrito é necessário para vários efeitos, como o fim da locação residencial no prazo sem notificação (art. 46), a renovatória (art. 51) e a averbação na matrícula (art. 8º).
O locador pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. O art. 37, parágrafo único, proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e a exigência configura contravenção penal (art. 43, II).
Qual é a multa se eu entregar o imóvel antes do prazo?
A multa pactuada no contrato, reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido (art. 4º). Se a saída decorrer de transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito de 30 dias, não há multa.
O aluguel pode ser reajustado a cada seis meses?
Não. A Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º, considera nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. O índice aplicado deve ser o previsto no contrato.
Quem paga as despesas de condomínio?
O locatário paga as despesas ordinárias, ligadas à manutenção rotineira (art. 23, XII e § 1º). O locador paga as extraordinárias, como reformas estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva (art. 22, X e parágrafo único).
É obrigatório registrar o contrato de locação em cartório?
Não. O contrato vale entre as partes sem registro. A averbação na matrícula é necessária, porém, para que a cláusula de vigência seja oposta ao comprador do imóvel (art. 8º) e para que o locatário preterido possa haver para si o imóvel vendido (art. 33).
Quando buscar orientação jurídica
A redação do contrato, a escolha da garantia, a cláusula de reajuste, a renúncia a benfeitorias e a renovação da locação comercial têm efeitos que se estendem por anos. Antes de assinar ou de renegociar, vale reunir a matrícula atualizada do imóvel, o laudo de vistoria, os comprovantes de pagamento e as comunicações trocadas entre as partes. O Hulbert & Pozzobom Advogados Associados atua em Direito Imobiliário em Londrina e região; os canais de atendimento estão na página de contato do escritório.
Autoria: Dr. Herik Hulbert de Almeida, advogado, OAB/PR 103.367, sócio do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados (Londrina/PR).
Revisão jurídica: Dra. Raquel Jandre Pozzobom, OAB/PR 108.847.
Publicado originalmente em 31/07/2026. Atualizado em 14/10/2026.
O que mudou nesta atualização: texto reescrito no padrão de artigo do escritório, com fontes oficiais conferidas.
Conteúdo informativo, elaborado com apoio de ferramentas digitais e revisado por advogado. Não substitui a análise individual de cada situação.
Fontes consultadas (acesso em 13/10/2026)
- Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), texto compilado: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm
- Lei 10.192/2001 (reajuste e correção monetária): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10192.htm
- Lei 8.009/1990 (bem de família): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm
- STJ, Súmula 214: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumstj/doc.jsp?livre=%22214%22.num.&b=SUMU&p=false&l=10&i=1&operador=E&ordenacao=-%40NUM
- STJ, Súmula 335: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumstj/doc.jsp?livre=%22335%22.num.&b=SUMU&p=false&l=10&i=1&operador=E&ordenacao=-%40NUM
- STJ, Súmula 549: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumstj/doc.jsp?livre=%22549%22.num.&b=SUMU&p=false&l=10&i=1&operador=E&ordenacao=-%40NUM
Advogado inscrito na OAB/PR sob o nº 103.367 e sócio do Hulbert & Pozzobom Advogados Associados, em Londrina/PR, Data Protection Officer (DPO) e consultor em Privacidade e Proteção de Dados, com sólida experiência na advocacia preventiva e contenciosa em diversas áreas, incluindo Direito do Trabalho, Direito Previdenciário, Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito de Família e Sucessões, Contratos, e Compliance. Também atua como gestor e elaborador de planos de implementação e adequação às normas da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
